文章來源：經濟觀察報
3月11日深圳住建局出臺《關于應對新冠肺炎疫情支持房地產企業(yè)加快復工復產的若干措施》(以下簡稱《措施》)，針對房地產企業(yè)與購房者兩個端口，從資金、經營、社保等方向進行扶持。
這是繼無錫、西安等城市針對疫情出臺房地產相關政策后，又一個出臺房地產紓困政策的城市。在這之前，北上廣深四個一線城市中，廣州曾短暫調整商辦用地政策，但隨后又緊急撤回。
“我們都覺得深圳還是比較聰明的�！币患铱偛吭谏钲诘纳鲜蟹科罂偨浝硐蚪洕^察報提到，“聰明”在于，深圳比較低調，而且抓住了核心點，從房企角度去紓解，這一點跟政策大方向一致。
《措施》背后是深圳一手房市場已經度過一個多月的零供應和成交低谷期。與之息息相關的房地產企業(yè)，普遍面臨銷售回款停滯、業(yè)績下跌的現狀。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，現在全國各地對企業(yè)資金鏈的紓困角度，通常集中在預售資金跨節(jié)點提取和項目竣工交付時間順延等方面，深圳對企業(yè)資金鏈紓困，并沒有超出國家或省級政策范疇。
紓困房企
深圳《措施》的9個條款直指房企和購房者。企業(yè)端來看，政策著重涉及有條件恢復現場開盤、開放線下售樓處，推進房屋線上交易系統建設，加快商品房網簽進度，有條件解凍20%預售資金，順延項目交付時間和開發(fā)資質辦理時間等。從購房端來看，措施聚焦在給予住房按揭貸款還款、購房社保要求審核等方面。
其中最受房企關注的是，“申請預售的商品房項目，不再要求提交項目資本金余額證明，具備房地產開發(fā)一級資質的企業(yè)，在保證工程質量、工程進度、建筑工程款等相關費用按期足額支付前提下，可向監(jiān)管銀行申請解凍不超過預售資金總額的20%；房地產一級開發(fā)企業(yè)下屬項目公司，母公司承諾對其權利義務承擔無限連帶責任的，可向監(jiān)管銀行申請解凍不超過預售資金總額的20%�！�
“措施真的考到我了，看來也要補課�！�3月11日晚，上述深圳上市房企總經理告訴經濟觀察報，他要求同事們盡快出一份關于新政的內部解讀。
一名龍頭房企深圳營銷總說，過往開發(fā)商在申請商品房項目預售時，必須向政府提交項目資本金余額能夠覆蓋總投資10%的證明。取消這個證明相當于簡化了手續(xù)。
“按照此前政策規(guī)定，這部分資本金余額從預售證獲取到竣工驗收期間須凍結�！�3月12日上午，上述上市房企總經理拿到內部解讀報告，他表示，根據新政策，具備一級資質的房企無需提交項目資本金余額證明。
資本金余額“松綁”只是政策的一隅，更大紓困在于有條件申請解凍并提取不超過20%預售資金。
按照正常流程，購房者將首付款支付給房企，商品房預售款由此而生。過去，商品房預售款存儲在房管部門、銀行和房企三方共管售款專用賬戶中，商品房竣工驗收交付前，預售款只能用于支付項目建設、施工款項及法定稅費。
預售資金滿足項目竣工驗收合格和初始登記需要時，超出部分還要留存3%-10%劃撥預售款，剩余部分形成房企周轉金，可以自由支配。
上述房企總經理舉例稱，一個100米以上高層住宅項目，從預售到竣工驗收需要1-1.5年時間。新政意味著，項目竣工備案前房企可以提取20%的預售款。
紓困企業(yè)資金的另一措施是加快商品房網簽進度，采用“即報即簽”縮短網簽時間。其實，根據調控需要，多數城市均對網簽會做出不同程度的限制。一家千億房企區(qū)域公司營銷人員透露，哪怕資料齊全，深圳也需要一周時間。
某國企深圳公司營銷員工表示，深圳每個月網簽都限額，房企報網簽，低價房源與高價房源必須相互搭配。新政加快商品房網簽進度，相當于提高回款量和回款速度�！耙驗橹挥芯W簽了，銀行才能放款�！�
無論促進復工，還是簡化業(yè)務流程，作用在于支持房企盡快恢復正常運營，化解資金及經營壓力�！氨纫郧百Y金管理松了，對房企肯定是好事�！币幻�20強房企華南區(qū)域營銷總表示。
深圳住建局強調，《措施》不影響深圳房地產調控政策，深圳仍嚴格執(zhí)行2016年以來的限購、限貸、限售、限價等政策，仍有條不紊地推進穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期工作。
樓市低谷
《措施》發(fā)布前，像全國多數城市一樣，深圳樓市也經歷了一波低谷期。
這段時間以來，深圳Q房網福田某片區(qū)董事林軒一直在無奈與焦慮中煎熬�！白鲣N售的用業(yè)績說話，現在這種情況，讓人有力無處使�！彼芾淼钠瑓^(qū)，原來單店月度業(yè)績在30-50萬元之間；2月每個店鋪業(yè)績下降8成以上，個別店鋪甚至業(yè)績?yōu)榱恪?
疫情防控期間，由于深圳小區(qū)不允許進入看房，他和同事將寶押在一手房代理上。但直到3月初，深圳的售樓處在逐步限流開放，“很多新盤帶客要提前一天預約，我們對接的項目，開發(fā)商一個小時安排接待四五批客戶，有的樓盤對單批客戶數量也會限定�！�
林軒所負責的片區(qū)，超過90%的意向客戶年前已經看過房，只是當時還沒下定決心，春節(jié)后又重新開始選房。這導致2月林軒的片區(qū)一手房零成交；反而二手房和租賃還有零星成交。2019年片區(qū)業(yè)績構成中，超過60%來自新房傭金。
業(yè)績受影響的不僅是林軒的片區(qū)，在深圳占據一定市場份額的中原地產，2月業(yè)績下降了90%左右�！霸瓉砦覀儐卧聵I(yè)績平均在2個億左右，2月剛剛超過2000萬。”深圳中原董事總經理鄭叔倫向經濟觀察報透露。
往年中原的一二手房業(yè)績占比大約五五分。但2月2000多萬元業(yè)績中，二手房占到1000萬元，新房約500萬元，另外800萬元由金融、商業(yè)等其他業(yè)務貢獻。
同樣郁悶的還有肖曉，作為深圳鏈家的一名中介，從3月6號上班，至今未帶過客。他說，目前，深圳只有少數售樓處正式開工，并且只有少數內場銷售人員上班。他們代理的一手樓盤售樓處僅有一兩個復工，“沒辦法，只要營銷中心人數過多，就會被街道辦嚴查�！�
中介的業(yè)績與簽單量映射出樓市成交水平，如果將成交類型細化，中原地產數據顯示，2月深圳新房住宅網簽830套，環(huán)比減少70.5%；這是新房住宅網簽量連續(xù)二個月大幅下滑。商務公寓共成交341套，環(huán)比也下降60.8%。
2月深圳既無新建住宅、公寓項目獲批，也無住宅、公寓項目入市，是近一年來深圳新房市場首次零供應。
按照鄭叔倫觀察，2月深圳一二手房成交量差不多1000套左右。正常情況下，這一數字是8000-10000套，相當于2月深圳樓市成交量下跌了90%左右。
肖曉已經在計劃，從3月15號開始要積極拓客帶看了。因為開放的營銷中心數量會增加，深圳鏈家代理的新盤售樓處恢復正常運作的也會多一點�！叭绻俨恍袆樱蛻艟鸵煌袔炅�。”
中原地產代理的新盤中，3月已經有兩個項目陸續(xù)開盤。位于深圳光明新區(qū)的勤誠達正大城3月12日上午9點正式開售，推出400多套36-62平方米的酒店公寓，帶精裝均價4.15萬元/平方米。
“面積小、總價低，這批房源總價138萬元起，面對的剛需客�！编嵤鍌惛嬖V經濟觀察報，3月10日勤誠達正大城開啟線上蓄客，只需要繳納500元鎖房金。
截至3月11日晚上7點，鄭叔倫收到的數據顯示，已經有超過400多客戶支付鎖房金�！笆袌龇磻容^熱烈，開發(fā)商現在不敢蓄太多客戶，只能采取小步快跑方法，這兩天通過預約、分批少量選房，也不要求開盤當天售罄�！彼f。
到3月12日上午，中原地產方面稱，勤誠達正大城開盤15分鐘銷售額了40套。
蠢蠢欲動
勤誠達正大城開盤前一周，招商蛇口太子灣·灣璽成為疫情下深圳首個開盤項目，104套240-398平方米的精裝商務公寓，單價8-13萬元，總價2000萬元起步，最高價超過5000萬元，在經歷街道辦聯合派出強制清場、限流后，當晚房源全部售罄。
該項目是招商蛇口首次在豪宅項目銷售中啟動中介代理。鄭叔倫透露，當周開始二三級聯動，60%-70%客戶由中介拓展，中介端成交了50-60套，超過一半。
一般情況下，市場低迷，客量不理想，開發(fā)商才啟動二三級聯動，支付更高傭金。肖曉發(fā)現，近期深圳開發(fā)商給的代理傭金有所提高。京基御景半山年前代理傭金1%，現在提到2%。肖曉所在的深圳龍崗片區(qū)，大部分項目傭金點提到2.5%-3.5%，比2019年普遍提高了0.5個百分點。
這段時間，鄭叔倫跟開發(fā)商交流過。由于資金緊張，對于開盤開始蠢蠢欲動，但同時房企也在擔心人員過于密集容易引發(fā)危險，還擔心開盤成績不好。
“總體來說，深圳的開發(fā)商處于觀望階段，大家都將目光投向正大城，如果開盤去化率不錯，基本能判斷市場恢復得七七八八，下周，估計很多開發(fā)商會推新項目�！编嵤鍌惐硎尽�
深圳房地產市場是全國房企生存狀態(tài)的一面鏡子。中原地產數據顯示，已經公布1-2月銷售額的23家房企，合計銷售額為5200億元，同比下降 18%。
克而瑞數據顯示，2月百強房企銷售金額3243.3億元，環(huán)比下降43.8%，同比降幅為37.9%。近九成百強房企業(yè)績雙降，創(chuàng)下近幾年來單月銷售的最低記錄。
一位華南上市房企員工告訴經濟觀察報，最近房企業(yè)績是特殊背景下的特例�！罢仓绷�，像深圳出臺《措施》，一定程度反映了3月還是疫情期，至少要到4月才能恢復正常銷售�！�
前述深圳上市房企總經理透露，目前他所在公司深圳的項目售樓處已經對外開放，他們想調低年度銷售目標，但集團不讓調整�！斑�是到年中看情況吧。”
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