2020年過(guò)半，也僅僅過(guò)去了一半。
縱觀疫情下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有人歡喜有人愁。據(jù)7月2日貝殼研究院發(fā)布的2020年樓市半年度系列報(bào)告顯示，2020年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，新房二手房市場(chǎng)已基本復(fù)蘇，租賃市場(chǎng)卻出現(xiàn)旺季不旺的現(xiàn)象，同時(shí)房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)超預(yù)期，拿地態(tài)度也出現(xiàn)分化。
房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)超預(yù)期 土地端集中度加劇
根據(jù)貝殼研究院的報(bào)告顯示，2020年上半年TOP100房企(流量)銷(xiāo)售額為51492億元，同比下降4.1%，降幅控制在5%以下，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)恢復(fù)整體好于預(yù)期。
從單月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)看，TOP100房企6月銷(xiāo)售額為14436億元，達(dá)上半年峰值，同比增長(zhǎng)12.1%。繼5月后，銷(xiāo)售同比增速繼續(xù)為正。碧桂園在上半年封冠，極力追趕的恒 大以235億的差距位居第二，與第三名萬(wàn)科直接差距也僅為308億�？傮w來(lái)看，TOP3房企之間的差距較小，給下半年留有更大的想象空間。
值得注意的是，從結(jié)構(gòu)上看，TOP3房企在2019年上半年業(yè)績(jī)呈負(fù)增長(zhǎng)，而在疫情影響下的2020年上半年TOP3房企業(yè)績(jī)不降反增，同比提升2.9%。其他各梯隊(duì)TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企業(yè)績(jī)?cè)鏊俜謩e為-4.2%、-2.8%、-3.0%、-4.1%。
從今年前5個(gè)月的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，各個(gè)梯隊(duì)集中度表現(xiàn)均有3%-4%的提升，行業(yè)集中度進(jìn)一步加劇。在周期性與突發(fā)性雙重影響下，中小房企明顯抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足，而規(guī)模性房企在全國(guó)性布局與多元化發(fā)展中體現(xiàn)出區(qū)域抗風(fēng)險(xiǎn)與業(yè)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)。
對(duì)比來(lái)看，在各個(gè)梯隊(duì)中，TOP3房企是唯一同比為正的。貝殼研究院分析，主要是頭部房企整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，在逆勢(shì)中更能彰顯房企的規(guī)模性?xún)?yōu)勢(shì)。
從30家樣本房企下半年的壓力系數(shù)看，平均壓力系數(shù)是2019年的1.3倍。盡管恒 大上半年業(yè)績(jī)亮眼，由于業(yè)績(jī)目標(biāo)8000億，因此下半年單月需完成752億，業(yè)績(jī)壓力是2019年的1.5倍。今年6月單月，碧桂園實(shí)現(xiàn)810億銷(xiāo)售額給予市場(chǎng)以及房企端更多的信心。
據(jù)此，貝殼研究院分析，整體上，下半年房企將打響“沖量戰(zhàn)役“，壓力未比上半年輕松。行業(yè)集中度趨勢(shì)將長(zhǎng)期保持，頭部房企集中度提升仍有空間，留給中小房企的挑戰(zhàn)將是長(zhǎng)期存在的。
土地方面，逆周期下，房企對(duì)土地?zé)崆椴粶p。2020年上半年新增土儲(chǔ)權(quán)益金額排名與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排名高度重合，行業(yè)在土地端的集中度表現(xiàn)呈加劇趨勢(shì)。
關(guān)于龍頭房企重金補(bǔ)倉(cāng)原因，貝殼研究院分析，一方面是銷(xiāo)售恢復(fù)好于預(yù)期，房企通過(guò)銷(xiāo)售回款補(bǔ)充資金。另一方面金融環(huán)境邊際寬松，房企通過(guò)貸款、信托、發(fā)行債券等渠道獲取大量資金，補(bǔ)充自有資產(chǎn)的流動(dòng)性，減輕企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)后房企土地?cái)U(kuò)張意愿增強(qiáng)。此外，各地方政府在上半年的土地市場(chǎng)上，表現(xiàn)出較大誠(chéng)意，除疫情下的紓困政策外，同時(shí)推出不少優(yōu)質(zhì)土地資源，進(jìn)一步增加房企的土儲(chǔ)動(dòng)力。
上半年土地市場(chǎng)活躍，房企對(duì)于土地的態(tài)度分化明顯。今年上半年在取地態(tài)度上，TOP50房企分為“激進(jìn)派”、“保守派”與相對(duì)穩(wěn)定的“中間派”。
整體上TOP50房企今年上半年拿地銷(xiāo)售比為38%，較2019年同期的40%減少2個(gè)百分點(diǎn)。2020年上半年TOP50房企平均權(quán)益拿地金額204億，而2019年同期是223億。
從今年的情況來(lái)看，TOP50房企中17家激進(jìn)派拿地銷(xiāo)售比較上一年同期提升10個(gè)百分點(diǎn)以上，其中綠城提升43%至112%，拿地權(quán)益金額已超越上半年的權(quán)益銷(xiāo)售額，在實(shí)際的土地市場(chǎng)上綠城上半年在22城市獲取土地45宗，包括北京、上海、成都等熱點(diǎn)城市。
TOP3房企中，恒 大是唯一的“激進(jìn)派”在土地市場(chǎng)異�；钴S，上半年在全國(guó)39城市取地119宗，主要為二線(xiàn)城市與強(qiáng)三線(xiàn)城市，其中單在烏魯木齊一城獲取地塊超過(guò)30宗。
同時(shí)，房企中不乏“保守派”，14家房企今年拿地銷(xiāo)售比較去年下降超10個(gè)百分點(diǎn)。去年取地活躍的中駿、禹洲上半年稍顯保守，而像萬(wàn)科、融創(chuàng)、時(shí)代等房企上半年集中在城市更新、收并購(gòu)以及舊城改造的其他渠道獲取土地。
業(yè)內(nèi)人士指出，近兩個(gè)月的土地市場(chǎng)熱度主要是前期積壓的需求釋放的結(jié)果，下半年房企拿地可能會(huì)趨于謹(jǐn)慎理性。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，若下半年銷(xiāo)售市場(chǎng)情況還不錯(cuò)，部分房企可能依然會(huì)選擇積極拿地。
億翰智庫(kù)分析指出，從全國(guó)土地供應(yīng)與成交量來(lái)看，下半年普遍高于上半年，因此預(yù)計(jì)下半年土地供應(yīng)與成交雙升;但在疫情沖擊影響得到消除后，政府供給端的紓困政策預(yù)計(jì)會(huì)逐漸退出，企業(yè)拿地成本提升，熱情下降，同時(shí)疊加“房住不炒”，地產(chǎn)行業(yè)仍將面臨“嚴(yán)控資金流入房地產(chǎn)”的狀況。
融資方面，2020年上半年房企境內(nèi)外融資折合人民幣約為6506億，占比2019年全年融資規(guī)模53%。從結(jié)構(gòu)上分析，境內(nèi)融資規(guī)模占比較2019年同期提升12個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)62%；境外融資規(guī)模占比38%。受海外疫情影響，4月全月無(wú)新增海外債券，對(duì)整體融資規(guī)模有一定影響，但境內(nèi)債市表現(xiàn)活躍，從而對(duì)沖海外債市的短暫低迷。
業(yè)內(nèi)人士分析，為應(yīng)對(duì)未來(lái)可能的市場(chǎng)變化，房企將通過(guò)多種融資手段加快儲(chǔ)備資金。對(duì)于本來(lái)杠桿率比較高的房企，下半年融資壓力將會(huì)增加。
2020年下半年債券融資償還迎高峰，境內(nèi)外融資債券到期規(guī)模約為5588億人民幣，較上一年增加58%，部分債務(wù)集中到期使房企下半年債務(wù)償還呈高壓狀態(tài)。
同時(shí)，未來(lái)兩年同期償債壓力劇增，尚未包含其當(dāng)年發(fā)行的短期債務(wù)(一年內(nèi)到期)，目前2021年與2022年下半年的債券到期壓力已經(jīng)分別突破5000億與3000億人民幣�？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)2-3年債務(wù)置換與債務(wù)債融資需求將不斷增大。
貝殼研究院分析，境內(nèi)金融監(jiān)管不斷升級(jí)，境內(nèi)融資環(huán)境下半年有收緊趨勢(shì)；與此同時(shí)，政策改善空間縮小，房地產(chǎn)金融監(jiān)管或?qū)⑨槍?duì)性趨嚴(yán)，未來(lái)2年房企償債壓力不減，房企在融資端遇考驗(yàn)成常態(tài)。
新房、二手房回暖 租賃市場(chǎng)“旺季不旺”
2020年上半年，新房、二手房、租賃市場(chǎng)，冰火兩重天。
新房市場(chǎng)方面，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年66城新房市場(chǎng)合計(jì)成交套數(shù)累計(jì)同比下滑16.0%，成交面積累計(jì)同比下滑14.0%。疫情穩(wěn)定之下，新房市場(chǎng)成交量在二季度快速恢復(fù)，但同比2019年同期，成交套數(shù)和面積分別仍下滑5%和4%。
在疫情沖擊下，2020年上半年一線(xiàn)城市新房市場(chǎng)成交量下滑幅度最大。其中，成交套數(shù)累計(jì)同比下滑25.9%，成交面積同比下滑25.0%。二線(xiàn)城市成交套數(shù)同比下滑16.6%，成交面積同比下滑15.0%；三四線(xiàn)城市成交套數(shù)同比下滑10.8%，成交面積同比下滑8.0%。一二線(xiàn)城市受疫情影響較大，但恢復(fù)速度更快，在疫情穩(wěn)定的二季度成交量環(huán)比收窄15-16個(gè)百分點(diǎn)；三四線(xiàn)城市環(huán)比收窄12-13個(gè)百分點(diǎn)。
一線(xiàn)城市排名較去年上半年無(wú)變化，從累計(jì)同比來(lái)看，上海二季度累計(jì)降速環(huán)比較一季度收縮19個(gè)百分點(diǎn)，廣州累計(jì)降速環(huán)比收縮16個(gè)百分點(diǎn)，北京累計(jì)降速環(huán)比收縮14%，深圳以后市場(chǎng)升溫速度最快，截止半年度成交面積累計(jì)同比僅下降5%�？傮w看，京滬穗累計(jì)同比下降幅度收窄至3成，市場(chǎng)逐步復(fù)蘇中。
貝殼研究院分析，在新房市場(chǎng)，市場(chǎng)修復(fù)過(guò)程基本完成，一季度積壓的需求已獲得逐步釋放，隨著疫情過(guò)后投資環(huán)境逐漸趨于穩(wěn)定，需求端也將重新進(jìn)行資金分配，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)不會(huì)持續(xù)大幅上漲，市場(chǎng)總量也不會(huì)大幅下降。
二手房市場(chǎng)方面，受疫情影響，上半年鏈家重點(diǎn)18城成交量在近三年中最低，成交量比去年同期下降8.4%，但比去年下半年小幅增長(zhǎng)4.2%，疫情對(duì)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)總體影響不大。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，從月度成交走勢(shì)看，二手房市場(chǎng)成交從3月份開(kāi)始明顯恢復(fù)，3月重點(diǎn)18城實(shí)際二手房總體成交量快速修復(fù)，重點(diǎn)18城鏈家二手房成交量比1-2月成交總量增長(zhǎng)41.8%，4、5兩月環(huán)比增速分別達(dá)到39%和19%。6月成交雖然比5月有所回落，但同比依舊增加21%，疫情對(duì)市場(chǎng)造成的沖擊正在逐步消退。
與去年同期相比，二季度重點(diǎn)18城市中價(jià)格上漲的城市有11個(gè)，下跌的城市有7個(gè)。其中房?jī)r(jià)上漲幅度較大的城市為南京及杭州，房?jī)r(jià)下跌幅度較大的城市為廊坊、天津、青島及濟(jì)南。
貝殼研究院預(yù)測(cè)，下半年重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)分化將持續(xù)加劇，核心城市供需兩旺，更具有持續(xù)性。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，鏈家重點(diǎn)18城帶看量仍處于較高位置，代表下半年總體成交平穩(wěn)或小幅向好，前期受抑制的需求可能將在下半年補(bǔ)償性釋放，預(yù)計(jì)下半年重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)總體成交將環(huán)比持平或小幅增加。
租賃市場(chǎng)方面，上半年受到疫情影響，租賃市場(chǎng)的季節(jié)性規(guī)律被打破，傳統(tǒng)旺季并不“旺”。
由于疫情嚴(yán)重，2月份重點(diǎn)城市的租賃市場(chǎng)交易觸底，市場(chǎng)幾乎陷入停滯，春節(jié)假期后的租賃旺季推遲到3月出現(xiàn)。3月全社會(huì)逐步復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，租賃市場(chǎng)逐漸修復(fù)，疫情期間積壓的租賃需求逐步釋放，因此3- 5月的租賃交易不斷上漲，4月及5月的環(huán)比增長(zhǎng)率均突破20%。
值得注意的是，6月北京受到疫情的再次影響，防疫管理等級(jí)上調(diào)，租賃市場(chǎng)再次出現(xiàn)波動(dòng)。此外，部分城市的租賃交易受疫情影響較為明顯，近兩周交易量呈現(xiàn)迅速下跌，對(duì)十八城整體的租賃成交量產(chǎn)生明顯影響。傳統(tǒng)的畢業(yè)租賃旺季目前暫未顯現(xiàn)，6月成交量環(huán)比下降7.3%。
值得注意的是，2020年上半年，長(zhǎng)租公寓企業(yè)經(jīng)歷了行業(yè)的“寒冬”，出租率下降、租客違約率提升，企業(yè)經(jīng)歷了“至暗時(shí)刻”。
上半年頭部長(zhǎng)租公寓企業(yè)也放緩了拓展趨勢(shì)，聚焦已有門(mén)店，新開(kāi)店率遠(yuǎn)低于去年水平；尾部長(zhǎng)租公寓企業(yè)面臨普遍性的經(jīng)營(yíng)困境，近七成因“高收低出”模式導(dǎo)致；上半年沒(méi)有房企新進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，已進(jìn)入的房企經(jīng)歷了從“拓荒”到“精耕”的轉(zhuǎn)變。除了房企申請(qǐng)公司債和ABS獲得資金外，尾部企業(yè)面臨融資困境。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，集中式長(zhǎng)租公寓門(mén)店數(shù)量TOP10品牌在2018年底的門(mén)店數(shù)量為660家，2019年底TOP10品牌門(mén)店數(shù)量為1134家，2019年全年新開(kāi)門(mén)店474家，新開(kāi)店率為71.8%。
而2020年上半年，TOP10品牌新開(kāi)門(mén)店共93家，新開(kāi)店率為8.2%，部分品牌門(mén)店數(shù)量負(fù)增長(zhǎng)，部分門(mén)店關(guān)停。
貝殼研究院分析，在租賃市場(chǎng)，延遲的租賃需求不斷釋放，下半年租賃市場(chǎng)供需趨于緩和，業(yè)主出租預(yù)期持續(xù)處于低位，市場(chǎng)不斷向“承租人”市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，租客將掌握更多主動(dòng)權(quán)和議價(jià)空間。 2020年過(guò)半，也僅僅過(guò)去了一半。
縱觀疫情下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有人歡喜有人愁。據(jù)7月2日貝殼研究院發(fā)布的2020年樓市半年度系列報(bào)告顯示，2020年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，新房二手房市場(chǎng)已基本復(fù)蘇，租賃市場(chǎng)卻出現(xiàn)旺季不旺的現(xiàn)象，同時(shí)房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)超預(yù)期，拿地態(tài)度也出現(xiàn)分化。
房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)超預(yù)期 土地端集中度加劇
根據(jù)貝殼研究院的報(bào)告顯示，2020年上半年TOP100房企(流量)銷(xiāo)售額為51492億元，同比下降4.1%，降幅控制在5%以下，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)恢復(fù)整體好于預(yù)期。
從單月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)看，TOP100房企6月銷(xiāo)售額為14436億元，達(dá)上半年峰值，同比增長(zhǎng)12.1%。繼5月后，銷(xiāo)售同比增速繼續(xù)為正。碧桂園在上半年封冠，極力追趕的恒 大以235億的差距位居第二，與第三名萬(wàn)科直接差距也僅為308億�？傮w來(lái)看，TOP3房企之間的差距較小，給下半年留有更大的想象空間。
值得注意的是，從結(jié)構(gòu)上看，TOP3房企在2019年上半年業(yè)績(jī)呈負(fù)增長(zhǎng)，而在疫情影響下的2020年上半年TOP3房企業(yè)績(jī)不降反增，同比提升2.9%。其他各梯隊(duì)TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企業(yè)績(jī)?cè)鏊俜謩e為-4.2%、-2.8%、-3.0%、-4.1%。
從今年前5個(gè)月的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，各個(gè)梯隊(duì)集中度表現(xiàn)均有3%-4%的提升，行業(yè)集中度進(jìn)一步加劇。在周期性與突發(fā)性雙重影響下，中小房企明顯抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足，而規(guī)模性房企在全國(guó)性布局與多元化發(fā)展中體現(xiàn)出區(qū)域抗風(fēng)險(xiǎn)與業(yè)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)。
對(duì)比來(lái)看，在各個(gè)梯隊(duì)中，TOP3房企是唯一同比為正的。貝殼研究院分析，主要是頭部房企整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，在逆勢(shì)中更能彰顯房企的規(guī)模性?xún)?yōu)勢(shì)。
從30家樣本房企下半年的壓力系數(shù)看，平均壓力系數(shù)是2019年的1.3倍。盡管恒 大上半年業(yè)績(jī)亮眼，由于業(yè)績(jī)目標(biāo)8000億，因此下半年單月需完成752億，業(yè)績(jī)壓力是2019年的1.5倍。今年6月單月，碧桂園實(shí)現(xiàn)810億銷(xiāo)售額給予市場(chǎng)以及房企端更多的信心。
據(jù)此，貝殼研究院分析，整體上，下半年房企將打響“沖量戰(zhàn)役“，壓力未比上半年輕松。行業(yè)集中度趨勢(shì)將長(zhǎng)期保持，頭部房企集中度提升仍有空間，留給中小房企的挑戰(zhàn)將是長(zhǎng)期存在的。
土地方面，逆周期下，房企對(duì)土地?zé)崆椴粶p。2020年上半年新增土儲(chǔ)權(quán)益金額排名與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排名高度重合，行業(yè)在土地端的集中度表現(xiàn)呈加劇趨勢(shì)。
關(guān)于龍頭房企重金補(bǔ)倉(cāng)原因，貝殼研究院分析，一方面是銷(xiāo)售恢復(fù)好于預(yù)期，房企通過(guò)銷(xiāo)售回款補(bǔ)充資金。另一方面金融環(huán)境邊際寬松，房企通過(guò)貸款、信托、發(fā)行債券等渠道獲取大量資金，補(bǔ)充自有資產(chǎn)的流動(dòng)性，減輕企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)后房企土地?cái)U(kuò)張意愿增強(qiáng)。此外，各地方政府在上半年的土地市場(chǎng)上，表現(xiàn)出較大誠(chéng)意，除疫情下的紓困政策外，同時(shí)推出不少優(yōu)質(zhì)土地資源，進(jìn)一步增加房企的土儲(chǔ)動(dòng)力。
上半年土地市場(chǎng)活躍，房企對(duì)于土地的態(tài)度分化明顯。今年上半年在取地態(tài)度上，TOP50房企分為“激進(jìn)派”、“保守派”與相對(duì)穩(wěn)定的“中間派”。
整體上TOP50房企今年上半年拿地銷(xiāo)售比為38%，較2019年同期的40%減少2個(gè)百分點(diǎn)。2020年上半年TOP50房企平均權(quán)益拿地金額204億，而2019年同期是223億。
從今年的情況來(lái)看，TOP50房企中17家激進(jìn)派拿地銷(xiāo)售比較上一年同期提升10個(gè)百分點(diǎn)以上，其中綠城提升43%至112%，拿地權(quán)益金額已超越上半年的權(quán)益銷(xiāo)售額，在實(shí)際的土地市場(chǎng)上綠城上半年在22城市獲取土地45宗，包括北京、上海、成都等熱點(diǎn)城市。
TOP3房企中，恒 大是唯一的“激進(jìn)派”在土地市場(chǎng)異�；钴S，上半年在全國(guó)39城市取地119宗，主要為二線(xiàn)城市與強(qiáng)三線(xiàn)城市，其中單在烏魯木齊一城獲取地塊超過(guò)30宗。
同時(shí)，房企中不乏“保守派”，14家房企今年拿地銷(xiāo)售比較去年下降超10個(gè)百分點(diǎn)。去年取地活躍的中駿、禹洲上半年稍顯保守，而像萬(wàn)科、融創(chuàng)、時(shí)代等房企上半年集中在城市更新、收并購(gòu)以及舊城改造的其他渠道獲取土地。
業(yè)內(nèi)人士指出，近兩個(gè)月的土地市場(chǎng)熱度主要是前期積壓的需求釋放的結(jié)果，下半年房企拿地可能會(huì)趨于謹(jǐn)慎理性。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，若下半年銷(xiāo)售市場(chǎng)情況還不錯(cuò)，部分房企可能依然會(huì)選擇積極拿地。
億翰智庫(kù)分析指出，從全國(guó)土地供應(yīng)與成交量來(lái)看，下半年普遍高于上半年，因此預(yù)計(jì)下半年土地供應(yīng)與成交雙升;但在疫情沖擊影響得到消除后，政府供給端的紓困政策預(yù)計(jì)會(huì)逐漸退出，企業(yè)拿地成本提升，熱情下降，同時(shí)疊加“房住不炒”，地產(chǎn)行業(yè)仍將面臨“嚴(yán)控資金流入房地產(chǎn)”的狀況。
融資方面，2020年上半年房企境內(nèi)外融資折合人民幣約為6506億，占比2019年全年融資規(guī)模53%。從結(jié)構(gòu)上分析，境內(nèi)融資規(guī)模占比較2019年同期提升12個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)62%；境外融資規(guī)模占比38%。受海外疫情影響，4月全月無(wú)新增海外債券，對(duì)整體融資規(guī)模有一定影響，但境內(nèi)債市表現(xiàn)活躍，從而對(duì)沖海外債市的短暫低迷。
業(yè)內(nèi)人士分析，為應(yīng)對(duì)未來(lái)可能的市場(chǎng)變化，房企將通過(guò)多種融資手段加快儲(chǔ)備資金。對(duì)于本來(lái)杠桿率比較高的房企，下半年融資壓力將會(huì)增加。
2020年下半年債券融資償還迎高峰，境內(nèi)外融資債券到期規(guī)模約為5588億人民幣，較上一年增加58%，部分債務(wù)集中到期使房企下半年債務(wù)償還呈高壓狀態(tài)。
同時(shí)，未來(lái)兩年同期償債壓力劇增，尚未包含其當(dāng)年發(fā)行的短期債務(wù)(一年內(nèi)到期)，目前2021年與2022年下半年的債券到期壓力已經(jīng)分別突破5000億與3000億人民幣�？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)2-3年債務(wù)置換與債務(wù)債融資需求將不斷增大。
貝殼研究院分析，境內(nèi)金融監(jiān)管不斷升級(jí)，境內(nèi)融資環(huán)境下半年有收緊趨勢(shì)；與此同時(shí)，政策改善空間縮小，房地產(chǎn)金融監(jiān)管或?qū)⑨槍?duì)性趨嚴(yán)，未來(lái)2年房企償債壓力不減，房企在融資端遇考驗(yàn)成常態(tài)。
新房、二手房回暖 租賃市場(chǎng)“旺季不旺”
2020年上半年，新房、二手房、租賃市場(chǎng)，冰火兩重天。
新房市場(chǎng)方面，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年66城新房市場(chǎng)合計(jì)成交套數(shù)累計(jì)同比下滑16.0%，成交面積累計(jì)同比下滑14.0%。疫情穩(wěn)定之下，新房市場(chǎng)成交量在二季度快速恢復(fù)，但同比2019年同期，成交套數(shù)和面積分別仍下滑5%和4%。
在疫情沖擊下，2020年上半年一線(xiàn)城市新房市場(chǎng)成交量下滑幅度最大。其中，成交套數(shù)累計(jì)同比下滑25.9%，成交面積同比下滑25.0%。二線(xiàn)城市成交套數(shù)同比下滑16.6%，成交面積同比下滑15.0%；三四線(xiàn)城市成交套數(shù)同比下滑10.8%，成交面積同比下滑8.0%。一二線(xiàn)城市受疫情影響較大，但恢復(fù)速度更快，在疫情穩(wěn)定的二季度成交量環(huán)比收窄15-16個(gè)百分點(diǎn)；三四線(xiàn)城市環(huán)比收窄12-13個(gè)百分點(diǎn)。
一線(xiàn)城市排名較去年上半年無(wú)變化，從累計(jì)同比來(lái)看，上海二季度累計(jì)降速環(huán)比較一季度收縮19個(gè)百分點(diǎn)，廣州累計(jì)降速環(huán)比收縮16個(gè)百分點(diǎn)，北京累計(jì)降速環(huán)比收縮14%，深圳以后市場(chǎng)升溫速度最快，截止半年度成交面積累計(jì)同比僅下降5%。總體看，京滬穗累計(jì)同比下降幅度收窄至3成，市場(chǎng)逐步復(fù)蘇中。
貝殼研究院分析，在新房市場(chǎng)，市場(chǎng)修復(fù)過(guò)程基本完成，一季度積壓的需求已獲得逐步釋放，隨著疫情過(guò)后投資環(huán)境逐漸趨于穩(wěn)定，需求端也將重新進(jìn)行資金分配，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)不會(huì)持續(xù)大幅上漲，市場(chǎng)總量也不會(huì)大幅下降。
二手房市場(chǎng)方面，受疫情影響，上半年鏈家重點(diǎn)18城成交量在近三年中最低，成交量比去年同期下降8.4%，但比去年下半年小幅增長(zhǎng)4.2%，疫情對(duì)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)總體影響不大。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，從月度成交走勢(shì)看，二手房市場(chǎng)成交從3月份開(kāi)始明顯恢復(fù)，3月重點(diǎn)18城實(shí)際二手房總體成交量快速修復(fù)，重點(diǎn)18城鏈家二手房成交量比1-2月成交總量增長(zhǎng)41.8%，4、5兩月環(huán)比增速分別達(dá)到39%和19%。6月成交雖然比5月有所回落，但同比依舊增加21%，疫情對(duì)市場(chǎng)造成的沖擊正在逐步消退。
與去年同期相比，二季度重點(diǎn)18城市中價(jià)格上漲的城市有11個(gè)，下跌的城市有7個(gè)。其中房?jī)r(jià)上漲幅度較大的城市為南京及杭州，房?jī)r(jià)下跌幅度較大的城市為廊坊、天津、青島及濟(jì)南。
貝殼研究院預(yù)測(cè)，下半年重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)分化將持續(xù)加劇，核心城市供需兩旺，更具有持續(xù)性。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，鏈家重點(diǎn)18城帶看量仍處于較高位置，代表下半年總體成交平穩(wěn)或小幅向好，前期受抑制的需求可能將在下半年補(bǔ)償性釋放，預(yù)計(jì)下半年重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)總體成交將環(huán)比持平或小幅增加。
租賃市場(chǎng)方面，上半年受到疫情影響，租賃市場(chǎng)的季節(jié)性規(guī)律被打破，傳統(tǒng)旺季并不“旺”。
由于疫情嚴(yán)重，2月份重點(diǎn)城市的租賃市場(chǎng)交易觸底，市場(chǎng)幾乎陷入停滯，春節(jié)假期后的租賃旺季推遲到3月出現(xiàn)。3月全社會(huì)逐步復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，租賃市場(chǎng)逐漸修復(fù)，疫情期間積壓的租賃需求逐步釋放，因此3- 5月的租賃交易不斷上漲，4月及5月的環(huán)比增長(zhǎng)率均突破20%。
值得注意的是，6月北京受到疫情的再次影響，防疫管理等級(jí)上調(diào)，租賃市場(chǎng)再次出現(xiàn)波動(dòng)。此外，部分城市的租賃交易受疫情影響較為明顯，近兩周交易量呈現(xiàn)迅速下跌，對(duì)十八城整體的租賃成交量產(chǎn)生明顯影響。傳統(tǒng)的畢業(yè)租賃旺季目前暫未顯現(xiàn)，6月成交量環(huán)比下降7.3%。
值得注意的是，2020年上半年，長(zhǎng)租公寓企業(yè)經(jīng)歷了行業(yè)的“寒冬”，出租率下降、租客違約率提升，企業(yè)經(jīng)歷了“至暗時(shí)刻”。
上半年頭部長(zhǎng)租公寓企業(yè)也放緩了拓展趨勢(shì)，聚焦已有門(mén)店，新開(kāi)店率遠(yuǎn)低于去年水平；尾部長(zhǎng)租公寓企業(yè)面臨普遍性的經(jīng)營(yíng)困境，近七成因“高收低出”模式導(dǎo)致；上半年沒(méi)有房企新進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，已進(jìn)入的房企經(jīng)歷了從“拓荒”到“精耕”的轉(zhuǎn)變。除了房企申請(qǐng)公司債和ABS獲得資金外，尾部企業(yè)面臨融資困境。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，集中式長(zhǎng)租公寓門(mén)店數(shù)量TOP10品牌在2018年底的門(mén)店數(shù)量為660家，2019年底TOP10品牌門(mén)店數(shù)量為1134家，2019年全年新開(kāi)門(mén)店474家，新開(kāi)店率為71.8%。
而2020年上半年，TOP10品牌新開(kāi)門(mén)店共93家，新開(kāi)店率為8.2%，部分品牌門(mén)店數(shù)量負(fù)增長(zhǎng)，部分門(mén)店關(guān)停。
貝殼研究院分析，在租賃市場(chǎng)，延遲的租賃需求不斷釋放，下半年租賃市場(chǎng)供需趨于緩和，業(yè)主出租預(yù)期持續(xù)處于低位，市場(chǎng)不斷向“承租人”市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，租客將掌握更多主動(dòng)權(quán)和議價(jià)空間。（來(lái)源：新浪地產(chǎn)）
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