萬眾期待之下，樓市新政終于出臺。3月27日，國土部聯(lián)手住建部下發(fā)了長達(dá)1102字的通知，提出合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模等四大工作要求。作為今年兩會后首個落實李克強總理“穩(wěn)定住房消費”的文件，兩部委此舉無疑為房地產(chǎn)市場注入一針強心劑。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，梳理《通知》內(nèi)容，具體有4條：一是有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模；二是優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整；三是多措并舉，統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)；四是部門聯(lián)動，加大市場秩序和供應(yīng)實施監(jiān)督力度。
要點解讀
要點1：住房偏多城市要減少供地
《通知》提出，要有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模。對住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ媱澒⿷?yīng)；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應(yīng)根據(jù)市場情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。
省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要對住房的建設(shè)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、空間布局和開發(fā)進(jìn)度統(tǒng)籌安排。住房供過于求的，要適當(dāng)控制2015年住房開發(fā)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度。 按照穩(wěn)定市場的原則，指導(dǎo)市、縣國土資源主管部門合理確定商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，并對保障性安居工程和棚戶區(qū)改造年度任務(wù)所需用地應(yīng)保盡保。
解讀：三四線城市仍存崩盤風(fēng)險
從全國樓市看，市場已嚴(yán)重分化。一二線城市聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都短缺。在目前經(jīng)濟發(fā)展不均衡的情況下，一二線城市房價易漲難跌。而從全國房地產(chǎn)市場看，很多城市的庫存積壓已非常嚴(yán)重，局部三四線市場即使在救市的情況下，仍有崩盤的風(fēng)險。
《通知》中要求“住房供過于求的，要適當(dāng)控制2015年住房開發(fā)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度”，這句話恰恰最難做到。住房供過于求的都是依賴土地財政的，地方控制出讓規(guī)模后財政如何運轉(zhuǎn)，需要更多部門的協(xié)調(diào)。除非后續(xù)有定量的規(guī)定，否則這一政策對市場的影響將非�！案行浴�。
要點2：未開發(fā)房地產(chǎn)用地可轉(zhuǎn)型利用
《通知》提出，房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、 規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資。
《通知》要求立足市場實際，對在建商品住房項目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許對不適應(yīng)市場需求的住房戶型作出調(diào)整，支持居民自住和改善性住房需求。
解讀：住宅項目轉(zhuǎn)商業(yè)項目難度較大
“對未開發(fā)房地產(chǎn)用地可轉(zhuǎn)型利用”，這一政策對市場來說有一定積極影響，特別是對一些過去盲目建設(shè)大戶型的項目，可能會有改規(guī)的可能性，但整體看，難度非常大�！锻ㄖ访鞔_針對的是“房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣”，可見符合轉(zhuǎn)換用途標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)用地多指住房項目。在土地類別中，住宅地最貴，商業(yè)地其次，其他類型的土地基本不值錢。而對于連住宅都過剩的城市，做商業(yè)的難度更大。
要點3：商品住房可作為棚改安置房等
《通知》明確，整體購買在建房地產(chǎn)項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，并完善配套用地手續(xù)。
《通知》提出要多措并舉，統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)。進(jìn)一步加大住房保障貨幣化工作力度，市、縣可以將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。
解讀：房地產(chǎn)市場政策將繼續(xù)寬松
兩會過后，一系列部門與城市紛紛出臺樓市調(diào)整政策，《通知》中提到的“將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源”，可以說是對兩會房地產(chǎn)調(diào)整意向的具體落實。從有關(guān)方面的一系列舉措來看，2015年房地產(chǎn)市場的政策面明顯會繼續(xù)寬松。
要點4：兩部門將聯(lián)手監(jiān)督房地產(chǎn)市場
《通知》提出，要加強部門聯(lián)動，加大市場秩序和供應(yīng)實施監(jiān)督力度。今后，房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)中有嚴(yán)重違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及違反有關(guān)資質(zhì)管理規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，國土資源主管部門可根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提供的信息，限制或禁止其參與新出讓房地產(chǎn)用地的競買。對在土地市場中有違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可依據(jù)國土部門提供的信息予以處罰；情節(jié)嚴(yán)重的，依法注銷其資質(zhì)證書。
《通知》要求，省級國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要加大對市、縣工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查力度，落實地方政府主體責(zé)任，既要防止不作為，又要防止亂作為。住房建設(shè)規(guī)劃、年度實施計劃和住房用地供應(yīng)年度計劃要報同級人民政府審批后實施，并向社會公開。
解讀：“變”能否“通”關(guān)鍵在去行政化
目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在“去行政化”過程中分化格局嚴(yán)重，去庫存化壓力山大。東、中、西部，大、中、小城市，如何分類調(diào)控、因地制宜，不調(diào)、微調(diào)、大調(diào)，分寸如何拿捏，考驗著地方政府。
土地用途“變”，套型結(jié)構(gòu)“改”，都屬于政策的變通�！白儭蹦芊瘛巴ā�，關(guān)鍵在是否置身于“去行政化”進(jìn)程之內(nèi)，既要防止不作為，更要防止亂作為。省級人民政府負(fù)總責(zé)，市縣人民政府負(fù)主體責(zé)任，有關(guān)部門要認(rèn)真履職，確保措施不落空、不跑偏。工作不到位的要責(zé)成整改，對有關(guān)責(zé)任人進(jìn)行問責(zé)。特別是涉及相關(guān)土地出讓價款變化、補繳等問題，要向社會公開，接受社會監(jiān)督。
后市研判
新政或遇落地難題
由于前幾年地方政府大規(guī)模土地供應(yīng)導(dǎo)致商品房集中上市，當(dāng)前大量三四線城市陷入庫存高企的困境。
不過，多位業(yè)內(nèi)人士分析，要求地方政府壓縮土地供應(yīng)，也就意味著減少土地出讓收入，對于地方財政收入過度依賴土地出讓金的城市來說，不管是出于財政壓力，還是償債壓力，能否按照兩部委的要求落實執(zhí)行還是一個未知數(shù)。
此外，通知還要求各地優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整，并提出“允許對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整”，“引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用”。
這意味著，開發(fā)商摘得的高風(fēng)險地塊可以申請改變產(chǎn)品類型，滯銷項目可以申請調(diào)整戶型產(chǎn)品，70/90政策將被廢止�！安煌再|(zhì)的用地在拿地時的成本差距較大，以北京（樓盤）為例，開發(fā)商把高價拿到的土地轉(zhuǎn)換為低價值、回報周期長的用地類型，如果沒有政府補貼，也會影響政策落地�！眮喓罊C構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示。
住建部一位內(nèi)部人士說，現(xiàn)在問題的關(guān)鍵不在于政策內(nèi)容，而在于政策出臺后市場的反應(yīng)。
樓市在下半年才會逐步回升
中央要求“穩(wěn)定住房消費”的背景是今年前兩個月宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)的再度下滑。
根據(jù)國家統(tǒng)計局3月11日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年2月主要宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)均出現(xiàn)下滑，并創(chuàng)下數(shù)年新低，表明經(jīng)濟下行風(fēng)險仍需警惕。
實際上，從去年五六月份開始，地方政府已經(jīng)推出了多項“救市”措施，如相繼取消限購、實施契稅減免、購房補貼等，但各地樓市一直萎靡不振。直至央行9?30信貸政策出臺后，市場才略見起色，但仍難以改變此前積郁已久的頹勢。
任志強在“中國房地產(chǎn)500強測評成果發(fā)布會暨500強峰會”上指出，目前中國宏觀經(jīng)濟已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期，盡管2014年國家出臺了許多房地產(chǎn)激勵政策，也放松了對市場的限制，但是從2月份的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)投資的相關(guān)數(shù)據(jù)仍在繼續(xù)下滑。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-2月份，商品房銷售面積8764萬平方米，同比下降16.3%;商品房銷售額5972億元，同比下降15.8%。
“2015年樓市還有很多不利因素，其中一個是庫存繼續(xù)加大，今年已經(jīng)增加到6.4億萬平方米，同時貸款低速增長，只增加了0.6%，越來越多的投資者沒有把錢轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)�！比沃緩婎A(yù)測，商品房價格不會短期內(nèi)發(fā)生太大變化，今年下半年會在降幅逐漸收窄的情況下逐步回升，但很難回升到更高的水平。
政策預(yù)測
北京一家房地產(chǎn)央企高管告訴記者，中央需要對政策出臺后的市場表現(xiàn)進(jìn)行較為準(zhǔn)確的預(yù)判，希望政策出來之后見到較為明顯的效果，但又不希望政策用力過猛，以免政策利好釋放完之后市場更加尷尬。
“對于房地產(chǎn)市場的支持政策，目前各部委已經(jīng)初步匯總了各項具體政策的調(diào)整思路，并在出臺時間上大概分了兩到三個階段，第一步主要為穩(wěn)定消費階段，第二步為調(diào)整供應(yīng)的階段。按照中央設(shè)定的市場數(shù)據(jù)目標(biāo)，如果未達(dá)標(biāo)，還將有第三階段的強化政策�！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人告訴記者。
“政策不會一次性都放出來，而是階段性釋放�！睎|部某省住建廳的一位官員也對記者印證了這一說法，“4月份與住房消費相關(guān)的具體政策還會出，主要會涉及公積金、信貸及購房資格判定�！�
接近住建部的知情人士透露，營業(yè)稅滿五年的政策預(yù)計上半年會調(diào)整，其中三四月份的市場表現(xiàn)將作為主要判定依據(jù)。
同時，上述東部某省住建廳官員還表示，按照中央對房地產(chǎn)市場“分類指導(dǎo)”的政策原則，即將出臺的樓市政策將給地方政府預(yù)留調(diào)節(jié)空間，以確保不同地區(qū)根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況調(diào)整政策口徑和方向。
“預(yù)計近期還會出臺相關(guān)政策，國土部與住建部的政策主要在調(diào)節(jié)供應(yīng)，支持消費還需要從拉動需求入手�！毙鲁强毓筛呒壐笨偛脷W陽捷表示。
支持二套房首付比降至五成
某媒體獨家獲悉：中國人民銀行正在測評房貸政策，即將下調(diào)二套房首付比例。在降息降準(zhǔn)背景下，各大商業(yè)銀行對該政策持支持態(tài)度。
該報從建設(shè)銀行（601939,股吧）和中國銀行（601988,股吧）信貸處獲悉，將支持改善性住房需求，下調(diào)二套房首付比例至五成。
在中國工商銀行（601398,股吧）總行一位人士看來，“從整體環(huán)境來說，2015年央行降息降準(zhǔn)讓銀行并不存在信貸額度和流動性緊縮問題；從銀行自身來說，2015年房地產(chǎn)抵押目標(biāo)任務(wù)提高了好幾個點，下調(diào)二套房首付是銀行完成任務(wù)的業(yè)務(wù)補充�！�
國務(wù)院總理李克強在記者會上表示，“支持自住型住房和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展�！边@為2015年的房地產(chǎn)政策定下了基調(diào)。不過，在以往的政府文件中，并沒有改善性住房的清晰定義。較大面積的住宅以及第二三套住宅，都曾經(jīng)被表述為改善性住房。據(jù)悉，住建部正在對改善性購房需求進(jìn)行定義。屆時，各項政策的制定和實施將更加有針對性。 |
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